예산을 어느 정도 짜고 나면, 그다음은 ‘어디에 매장을 열지’를 결정해야 해요. 이쯤 되면 매물 리스트도 꽤 많이 보게 되는데요, 입지나 가격도 비슷해 보이고 처음엔 도무지 뭐가 좋은 건지 감이 오지 않더라고요.
그래서 본격적인 선택을 하기 전, 부동산을 직접 돌아다니고 손님처럼 매장도 방문해보는 등 여러 번 발품을 팔았어요. 그렇게 ‘우리가 원하는 공간은 어떤 조건이어야 하는가?’를 하나하나 정리해 나갈 수 있었죠.
이번 글에서는 겪어보기 전엔 알기 어려운 매물 탐색 기준과 시장 조사 방법을 정리했습니다. 장사를 하면서 비로소 깨달았던, 사장님들이 놓치기 쉬운 포인트들도 함께 담았어요.
1️⃣ 부동산에서 매물 리스트를 받기 전 해야 할 일
부동산에 가기 전 예산과 원하는 조건을 먼저 정리해 두는 것이 중요합니다. 저희는 회사 인근에 테이크아웃 중심의 매장을 염두에 두고 있었어요. 매장은 크지 않아도 괜찮지만 테스트를 위해 유동 인구는 충분히 확보돼야 했죠.
원하는 조건을 정한 뒤에는 부동산을 방문하기에 앞서, 온라인으로 매물 정보를 미리 확인했어요. 자영업자 커뮤니티에서는 지역별로 권리금, 임대료, 매출 예상치 등을 확인할 수 있어요. 지자체에서 제공하는 상권 분석 서비스도 꽤 유용하더라고요. 이렇게 하면 대략적인 예산에 대한 감을 잡는 데 도움이 됩니다.
부동산에서 매물 리스트를 받아보니 강남·역삼처럼 인기 있는 지역은 공실이 거의 없고 가격도 높았어요. 보증금은 나중에 돌려 받을 수 있으니 권리금이 주변 시세와 별 차이가 없다면 인수를 고려했죠. 저희가 선택한 매물은 시설이 오래된 편이었기 때문에, 시설 권리금을 조율하는 방식으로 예산을 맞출 수 있었습니다.
2️⃣ 손님처럼 3번은 가보세요
괜찮아 보이는 매물을 찾았다고 해서 바로 계약하는 건 위험해요. 온라인에 올라온 정보는 실제와 다를 수 있고, 현장에서 보면 생각보다 가게가 잘 안보이거나 입지가 애매한 경우도 많아요. 그래서 마음에 드는 매물이 생기면, 시간대를 나눠 3~4번은 직접 방문해보는 걸 추천드려요. 출퇴근 시간, 점심시간처럼 사람이 많은 때와 한산한 시간대 모두 확인해 보셔야 해요.
또 매물을 결정하기 전에 꼭 미리 확인해야 할 항목들이 있어요. 저희가 고른 공간은 원래 주차장이었던 자리라 층고가 낮고, 전기 용량도 부족했어요. 미리 알았더라면 준비했겠지만, 나중에야 전기 증설 공사가 필요하다는 걸 알았죠. 건물 공용 시설도 놓치기 쉬운 부분이에요. 어떤 매물은 상·하수도 배관 때문에 물 내려가는 소음이 계속 들리거나, 매장 앞이 쓰레기 배출 공간인 경우도 있었어요.
놓치기 쉬우면서도 반드시 확인해야 할 것들을 체크리스트로 정리해봤어요. 직접 눈으로 확인하기 어려운 부분은 부동산에 꼭 문의해보세요. 미리 살펴보시면 불필요한 시행착오를 확실히 줄일 수 있을 거예요.
3️⃣ 시장조사, 직접 가보지 않았다면 알 수 없는 것들
저희가 고른 곳은 2040 직장인 고객이 많은 지역이었어요. 저희는 그보다 조금 더 젊은 2030을 타깃으로 삼고, 그에 맞춰 메뉴를 구성했죠. 실제로도 상권에 따라 잘 팔리는 메뉴는 확연히 달라요. 예를 들어 증권사나 은행이 밀집한 지역에서는 아메리카노, 라떼 같은 기본 메뉴들이 많이 나가고, 젊은 층이 많은 지역은 에이드, 디저트류의 비중이 높은 경향을 보입니다.
시장 조사 결과는 처음 생각했던 것과 다를 수도 있어요. 저희도 처음엔 “오피스 상권이니 테이크아웃이 잘 되겠지”라고 단순히 생각했어요. 하지만 직접 가보니 앉아서 쉴 수 있는 대형 매장에 대한 선호도가 상당히 높더라고요.
직장인들도 손님을 응대하거나, 잠시 앉아서 쉴 공간이 필요했던 것이죠. 그래서 저희도 매장에 테이블을 조금씩 배치하기 시작했고, 오히려 그게 매출에 도움이 되었어요.
